O Direito nos condomínios de apartamentos

March 27, 2019

 

A palavra “condomínio”, para o Direito, pode ser definida como “o direito real de propriedade exercido comumente por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto” [1]. Esse conceito é proveniente do Direito Romano, que já trazia entendimentos sobre a questão, com a finalidade de evitar conflitos.

 

O condomínio edilício, por sua vez, é aquele composto por imóveis divididos em unidades autônomas, ou seja, apartamentos. É evidente que o condomínio edilício, ou de apartamentos, possui suas próprias normas internas, presentes na Convenção ou no Regimento Interno. Contudo, certas questões são também abordadas em lei. Dentre elas, algumas merecem uma atenção especial, como: os direitos e deveres dos condôminos e do síndico; a alteração de áreas comuns; as regras para deliberação para construção de obras; o uso de garagens; a presença de animais de estimação e as transgressões às normas internas do condomínio.

 

Inicialmente, é de suma importância, para qualquer condômino, conhecer seus direitos e deveres. Os direitos são abordados no artigo 1.335 do Código Civil (CC) e os deveres no artigo 1.336 do mesmo:

 

"Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

 

As obrigações do condomínio, por sua vez, são contraídas pelo síndico, que  representa o condomínio ativa e passivamente em juízo. É papel do síndico, além da representação do condomínio, prestar contas à assembléia, impor multas, cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno, além de zelar pelo patrimônio condominial [2].

 

Outro aspecto de extrema relevância é a alteração de áreas comuns do edifício. São áreas de uso coletivo e que não podem ser utilizadas exclusivamente por um grupo restrito de pessoas e não podem ser alteradas sem o consentimento dos demais. De acordo com artigo 1.331 do CC, § 2º, são áreas comuns:

 

"O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos."

 

A alteração de fachadas, de áreas de uso comum e do aspecto externo do edifício são proibidas com base no artigo 1.336 do CC, podendo ocorrer somente se houver unanimidade entre os condôminos sobre a questão, que se mostra, na prática, inexequível.

 

Por sua vez, é o artigo 1.341 do CC que regula a realização de obras/benfeitorias em condomínios. No caso da realização de obras voluptuárias (a serem realizadas por mero capricho), esta depende da aprovação de dois terços dos condôminos e implica em taxa extra. Já a realização de benfeitorias úteis (aquelas que aumentam ou até mesmo facilitam o uso do bem) exige a aprovação da maioria absoluta dos condôminos.

 

Benfeitorias necessárias (cujo objetivo é a conservação do bem ou evitar sua deterioração) que não impliquem em despesas excessivas podem ser realizadas pelo síndico (ou por qualquer condômino no caso de omissão e/ou impedimento deste), sem a necessidade de aprovação em assembleia. Já para obras necessárias que implicam em despesas excessivas serem realizadas sem aprovação em assembleia, esta deve ser considerada urgente, caso não se enquadre, deverá ser submetida à avaliação em assembleia [3].

 

A construção de novo pavimento deve ser aprovada por unanimidade dos condôminos, com base no art. 1.343 do CC. Importante ressaltar que o artigo 1.341, § 4°, garante reembolso das despesas efetuadas por condôminos, desde que a obra ou reparo seja considerado necessário [4].

 

Em relação ao uso de garagens vinculadas a uma unidade autônoma podem ser transferidas para outros condôminos, mas não a pessoas estranhas a ele. O condomínio também pode reservar para si a propriedade e posse de vaga(s) de garagem, cuja utilização deve ser normatizada na convenção, regimento interno ou assembleia [5].

 

No tocante à presença de animais de estimação em edifícios, tema bastante sensível, a jurisprudência tende a aceitar animais que não prejudiquem a saúde, o sossego e a segurança da vizinhança e que não permaneçam em áreas comuns. Moderação é a palavra chave nesse quesito: é preciso respeitar o direito dos condôminos de possuírem animais de estimação, assim como é preciso respeitar o direito de vizinhança.

 

Fundamentalmente, a convenção e o regimento interno devem ser cumpridos pelos condôminos, sem exceções. Transgressões devem ser penalizadas com aplicação de multa ou simples advertências, dependendo de sua gravidade, estabelecidas em convenção ou regimento interno. A multa não pode superar o quíntuplo das contribuições mensais do condômino e, para infratores reiterados, empedernidos e renitentes, a multa é de no máximo o décuplo do valor de suas contribuições mensais do condômino, porém, deve-se reservar essa solução exclusivamente para  casos extremos [6].

 

É importante ressaltar que, ainda que todas essas questões estejam dispostas em lei, os conflitos não são completamente evitados. A lei estabelece um ideal teórico e regulamenta as principais situações, porém nem todos os possíveis casos conseguem ser abarcados, além de que, na prática, o conflito pode se mostrar muito mais complexo.

 

Causas de menor complexidade, inclusive sobre Direito Condominial, podem ser julgadas nos Juizados Especiais Cíveis (JEC). Causas de até 40 salários mínimos podem ser julgadas no JEC mais próximo da residência do reclamante. Por fim, cabe ressaltar também que, em causas de até 20 salários mínimos, não é necessária a presença de um advogado. Todavia, isso não exclui a importância de contar com  uma Assessoria Jurídica de qualidade.

 

 

Autora:

 

Verônica Fonseca de Resende

 

 

Notas de Rodapé:

 

[1] ASSIS NETO, Sebastião de; JESUS, Marcelo; MELO, Maria. Manual de Direito Civil. 7. ed. rev., ampl. e atual. Salvador: JusPODIVM, 2018. p. 1609.

 

[2] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: reais. 17. ed. São Paulo: Atlas, 2017. p. 429.

 

[3] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: reais. 17. ed. São Paulo: Atlas, 2017. p. 423.

 

[4] ASSIS NETO; JESUS; MELO, 2018. p. 1629.

 

[5] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: reais. 17. ed. São Paulo: Atlas, 2017. p. 417.

 

[6] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: reais. 17. ed. São Paulo: Atlas, 2017. p. 405.

 

 

Referências:

 

ASSIS NETO, Sebastião de; JESUS, Marcelo; MELO, Maria. Manual de Direito Civil. 7. ed. rev., ampl. e atual. Salvador: JusPODIVM, 2018.

 

BRASIL. Código civil. Organização de Sílvio de Salvo Venosa. São Paulo: Atlas, 1993.

 

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: reais. 17. ed. São Paulo: Atlas, 2017.

 

WALD, Arnoldo. Direito Civil: direito das coisas, vol 4. 12. Ed. reformulada . São Paulo: Saraiva, 2009.   

 

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