Contratos de Aluguel durante a Pandemia

Atualizado: Jul 14


Diante do atual cenário de pandemia, muitas pessoas estão apresentando uma redução de renda e, consequentemente, estão com dificuldades em pagar despesas cotidianas, como o aluguel.


Em virtude disso, é importante ter conhecimento sobre como esse tema está sendo tratado pela legislação brasileira e as principais soluções apresentadas para o problema.


Neste artigo, será abordado um panorama geral sobre essa modalidade de contrato, os efeitos da pandemia e o que fazer quando não for possível pagar a locação.


O que são os contratos de aluguel?


A locação é uma espécie de contrato e possui como principal característica o fato de que alguém se compromete a fornecer coisa móvel ou imóvel durante determinado tempo, mediante remuneração paga.


Esses contratos possuem como partes da relação contratual o/a locador/a (quem aluga) e o/a locatário/a (quem está alugando).


Qual lei regula os contratos de locação de imóveis?


Atualmente, as principais regras sobre o tema estão dispostas na chamada Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).


Nela estão contidas as orientações que devem reger o mercado de locação de imóveis residenciais, comerciais e industriais.


Além disso, o objeto de incidência dessa lei é a locação dos imóveis urbanos.


Dessa forma, não são contempladas por ela normas sobre as locações de vagas autônomas de garagem, apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados.


Quais os impactos da pandemia sobre esses contratos?


Diante do contexto atual, a principal inovação legislativa que afeta diretamente os contratos de locação de imóveis é o Projeto de Lei nº 1.179/20.


O Projeto de Lei (PL) foi aprovado pelo Senado Federal no dia 03 de abril de 2020. No entanto, o presidente da República vetou uma série de artigos. Os vetos irão ainda para análise do Congresso Nacional, que decidirá se serão mantidos ou derrubados.


O conteúdo geral do PL refere-se à suspensão temporária de Leis de Direito Privado enquanto durar a pandemia no país.

Inicialmente, o Projeto permitia que locatários/as residenciais suspendessem total ou parcialmente o pagamento dos aluguéis.


A medida seria vigente durante o período de 20 de março [1] a 30 de outubro.


A regra só seria aplicada para os/as inquilinos/as que tivessem sido demitidos ou que sofreram redução de salário ou de jornada de trabalho.


Além disso, previa que os aluguéis suspensos deveriam ser pagos parcelados, a partir de novembro, com aumento em até 20%, em razão dos dias atrasados.


O Projeto proibia, ainda, em seu art. 9º, que fosse concedida liminar de despejo durante o período citado acima. No entanto, o dispositivo foi vetado pelo Presidente Jair Bolsonaro em 10 de junho.


A liminar de despejo é um instrumento pelo qual o/a locador/a pode exigir em juízo a desocupação do imóvel em 15 dias, desde que a situação se enquadre no rol delimitado no artigo 59, § 1º da Lei de locações (L.8245/91).


A ausência de pagamento do aluguel é causa suficiente para que ocorra o despejo do/a locatário/a. Além de outras hipóteses previstas no art. 9° da Lei do Inquilinato.


O que fazer quando não for possível realizar o pagamento do aluguel?


Conforme prevê o art. 393 do Código Civil, “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado” [2].


Desse modo, caso o/a locatário/a não consiga cumprir com o pagamento mensal do aluguel, ele poderá alegar em juízo evento de força maior.


Os casos de força maior são aqueles fatos humanos ou naturais que podem até ser previstos, mas não podem ser impedidos, como a pandemia.


Observa-se que a solução descrita acima é possível, mas diante da situação atual, a melhor alternativa é a negociação com o/a locador/a.


Neste momento, é importante que o/a locatário/a proponha alternativas ao locador, como descontos progressivos ou isenção de pagamento por determinado período.


Além disso, é fundamental que ele/ela reúna todos os documentos que evidenciem a dificuldade de pagamento, como comprovante de renda e carta de demissão.


Diante desse cenário, a técnica jurídica é imprescindível. Com a devida assistência e conhecimento adequado, é possível solucionar os problemas inesperados.


Autora:

Lais Lainy Borges Santos


Notas de Rodapé:

[1] Considera-se 20 de março de 2020 a data do início da Pandemia no Brasil.


[2] BRASIL. Lei n. 10.406, 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Diário Oficial da União, Rio de Janeiro, 11 jan. 2002.


Referências Bibliográficas:

BRASIL. Lei n. 10.406, 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Diário Oficial da União, Rio de Janeiro, 11 jan. 2002.


CONJUR. Locatário pode alegar força maior por vírus para reduzir ou suspender mensalidade. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-abr-10/locatario-alegar-forca-maior-reduzir-ou-suspender-aluguel. Acesso em: 5 mai. 2020.


CONJUR. Liminares possíveis em ações de despejo e rescisão de contrato. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2019-jan-20/luciana-cruz-liminares-possiveis-acoes-despejo. Acesso em: 5 mai. 2020


FARIAS, Cristiano Chaves de; NETTO, Felipe Braga; ROSENVALD, Nelson. Manual de Direito Civil - Volume Único. 4ª ed. rev. ampl. e atual. - Salvador: Ed. JusPodivm, 2019.


GOMES, Orlando. Contratos. 26ª ed. Rio de Janeiro, Forense,2007.


TJDFT. Caso Fortuito e Força Maior. Disponível em: https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/caso-fortuito-e-forca-maior. Acesso em: 6 mai. 2020.


Advocatta - Empresa Júnior de Pesquisas em Direito

Universidade de Brasília - UnB

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