Aspectos essenciais do contrato de aluguel



A prestação de serviços e as trocas comerciais na sociedade moderna são livremente garantidas e formalizadas por meio da relação contratual, na qual o Estado intervém apenas em situações específicas previstas em lei.


Em nosso ordenamento jurídico, os contratos estão inseridos na categoria de negócios jurídicos.


Os negócios jurídicos se formam pelo concurso de, ao menos, duas vontades, de pessoas físicas ou jurídicas, com um sentido ou objetivo determinado, que têm o objetivo de produzir efeitos, desde que lícitos, e que não ofendam o nosso ordenamento, segundo Rizzardo [1].


Uma das mais recorrentes figuras contratuais da vida social e econômica é o contrato de locação de imóvel urbano ou, na linguagem comum, o contrato de aluguel.


O Código Civil (CC), Lei nº 10.406/2002, em seu capítulo IV, determina que podem ser objetos de locação coisas móveis e imóveis.


Para Junqueira [2], a “locação é o contrato pelo qual alguém cede, temporariamente, a título de uso uma coisa ou serviços, mediante uma contraprestação que poderá ser em dinheiro, coisas ou serviços”.


O contrato de locação de imóveis tem como objetivo formalizar a cessão pela parte proprietária do uso e gozo do imóvel urbano e é classificado como:


(i) bilateral (há direitos e obrigações para ambas as partes);

(ii) consensual (seu aperfeiçoamento deriva por meio da manifestação de vontade das partes);

(iii) oneroso (envolve sacrifício patrimonial);

(iv) comutativo (possui prestações certas e determináveis, previsíveis desde a celebração);

(v) não solene (a forma para o seu aperfeiçoamento não é prescrita em lei, podendo as partes dispor como desejam);

(vi) típico (com regulamentação própria) [3].


No Brasil, a Lei nº 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, a qual foi aperfeiçoada pela Lei nº 12.112/09, regulamenta as locações dos imóveis urbanos e os demais procedimentos pertinentes ao objeto desta relação contratual.


A atual lei tem como objetivo solucionar conflitos decorrentes da locação de imóveis urbanos, levando em conta a desigualdade de forças existentes entre as partes.


Sob a égide do  CC de 2002, a estrutura das relações de inquilinato foi profundamente alterada.


Venosa [4] afirma que no CC de 1916, sob a vigência da antiga Lei nº 6.649/79 (Lei do Inquilinato), havia preponderância jurídica do proprietário em detrimento do inquilino.


Entretanto, com as mudanças sociais, o novo CC e a legislação atual pertinente alteraram essa estrutura, garantindo a tutela da parte econômica mais fraca [5].


No que tange às partes do contrato, há relação entre o titular da propriedade do imóvel, denominado locador, que cede ao uso e gozo do bem por aquele que recebe a coisa em troca de sua retribuição pecuniária, o qual é chamado de locatário.


Caso haja mais de um locatário, a legislação os denomina sublocatários.


A sublocação ocorre quando os contratantes transferem a terceiros a utilidade do imóvel, sem se desvincular do contrato original.


Importante frisar que esta relação configura um novo contrato, distinto do principal, mas deste dependente, de acordo com o art. 896 do CC.


Destaca-se que este contrato derivado só pode ocorrer com a prévia e expressa autorização do locador, e, se houver a interrupção, rescisão ou extinção da locação, aos sublocatários é assegurado o direito de indenização contra o sublocador, conforme disposto no art. 15 da Lei nº 8.245/1991.


As cláusulas essenciais decorrentes da própria natureza desse contrato são as que determinam as obrigações.


Nos arts. 22 e 23 da referida Lei estão estabelecidas as obrigações do locador e locatário, respectivamente.


Desta feita, a entrega do imóvel pelo locador e o pagamento do aluguel pelo locatário constituem deveres básicos, além dos demais oriundos da vontade das partes.


Um dos aspectos que mais engendra conflito entre as partes decorre da autorização, ou não, da realização de benfeitorias pelo locatário.


O CC e o art. 35 da Lei do Inquilinato garantem que, na ausência de cláusula proibitiva no contrato, cabe o direito de indenização ao locatário pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como pelas benfeitorias úteis, desde que estas tenham sido autorizadas, inclusive sendo garantido o direito de retenção por parte daquele.   


Em relação ao preço do aluguel, esse é estabelecido de livre acordo, contanto que seja em moeda nacional.  


Caso necessário, reajustes poderão ser feitos no curso do contrato, respeitando-se o prévio acordo entre as partes.


Evidencia-se ainda que, a cada três anos, caso não haja acordo, pode ser solicitada a revisão judicial do aluguel, tanto pelo locatário, quanto pelo locador.


Quanto ao prazo, esse poderá ser ajustado por tempo determinado ou indeterminado, e, durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado, em decorrência do princípio da obrigatoriedade do contrato (Lei 8.245/91, art 4º, caput).


Por outro lado, caso o locatário devolva o imóvel antes do prazo fixado, deverá arcar com o pagamento de multa convencional.


A  cláusula penal - cláusula contratual que estabelece uma multa ou indenização em decorrência do descumprimento ou atraso no cumprimento da obrigação - é essencial para a eficácia do contrato, pois seu objetivo é onerar a parte que descumprir ou retardar a obrigação contratual.


Entre os tipos mais comuns, está a cláusula moratória, caso haja pagamento do aluguel após o vencimento, bem como a cláusula compensatória, que determina punições caso ocorra danos ao imóvel, visto que uma das obrigações do locatário, de acordo com art. 569 do CC, é tratar a coisa alugada com o mesmo cuidado como se fosse sua.


O art. 9º da Lei do Inquilinato determina que a locação poderá ser desfeita por mútuo acordo ou unilateralmente, em decorrência da prática de infração legal ou contratual, pela falta de pagamento do aluguel e em casos de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.


No  art. 47, encontram-se condições do distrato em razão de denúncia motivada.


Findo o prazo, de maneira geral, o locatário deve restituir a posse do imóvel, devolvendo as chaves.


Se o prazo foi determinado no contrato, cessa a relação de locação, independente de aviso ou notificação, a não ser que haja acordo para renovação, ou que o locatário continue no imóvel por mais de trinta dias sem contestação do locador.


Caso o inquilino não restitua no prazo de vencimento do contrato, o meio que deve ser utilizado pelo proprietário é a ação de despejo.


De acordo com Covello [6], a ação de despejo, regulamentada no art. 5° da Lei nº 8.245/91, configura o meio processual que o locador utiliza para declarar a extinção ou infração da relação locatícia.


Por fim, ao instituir direitos e deveres mútuos, o contrato possui força de lei.


Por esse motivo, é essencial que as cláusulas estejam adequadas às necessidades e às particularidades dos contratantes.


A redação e a revisão contratual, realizada por agentes com conhecimento técnico-jurídico, constituem aspectos fundamentais para se evitar eventuais conflitos decorrentes de contratos inadequados aos interesses de ambas as partes.


Autor:


Ricardo Moreira Lacerda


Notas de rodapé:


[1] RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de janeiro: Aide, 1988. P. 15.


[2] JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira. Manual prático de inventários e partilhas : (de acordo com o novo código civil). Curitiba: Juruá, 2009. P. 16.


[3] SIMÃO, José Fernando. Legislação civil especial: locação e propriedade fiduciária. São Paulo: Atlas, 2009. P. 4.


[4] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. São Paulo: Atlas, 2018. P. 423.


[5] Observa-se que até mesmo a nomenclatura anterior entrou em desuso. A noção de “inquilino”, na linguagem técnica legislativa, é atualmente denominada  “locatário”.


[6] COVELLO, Sérgio Carlos. Prática da locação e do despejo. São Paulo: Leud. 1998. P. 72.


Referências Bliográficas:


COVELLO, Sérgio Carlos. Prática da locação e do despejo. São Paulo: Leud, 1998.

JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira. Manual prático de inventários e partilhas. Curitiba: Juruá, 2009.


RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de janeiro: Aide, 1988.


SIMÃO, José Fernando. Legislação civil especial: locação e propriedade fiduciária. São Paulo: Atlas, 2009.


VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. São Paulo: Atlas, 2018.


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